這樣買房子，能省十萬塊？ 來自力哥理財
昨天那篇《未來屬於單身汪》，講到瞭男性婚姻市場中的兩大痛點：彩禮和房子。
尤其是後者。
當今天朝，多少有情人最終被丈母娘棒打鴛鴦散，就是因為買不起房子 ……
買房錢不夠，就要貸款。要貸款，就會心疼利息。
有沒有哪種貸款方式能盡量幫我們節省利息呢？
經常有所謂 " 理財達人 " 支招：隻要把銀行默認的 " 等額本息還款法 " 換成 " 等額本金還款法 "，就能省下好幾萬利息。
一般人還房貸每個月的金額是固定的，也就是說，你每個月償還的本金和利息之和是固定值，這就叫等額本息。
而等額本金，顧名思義，就是你每月償還的本金是固定值，而利息則是變動的。
比如 20 年房貸，你第一個月償還的是整整借 20 年的房貸利息，所以第一個月的利息最高，但第二個月還的是你借 19 年零 11 個月的利息，借款時間縮短瞭 1 個月，所以房貸利息也降低瞭，第三個月會繼續下降，所以你整個還貸周期中，利息支出會逐月遞減，導致你每月的還貸本息總額也逐月遞減。
等額本金真比等額本息更省利息呢？
當然。
按現在 5 年期以上貸款基準利率 4.9% 算，商業貸款 100 萬元，分 20 年還清，等額本息的月供是 6544 元，20 年利息總支出 570665 元。
等額本金的話，第一個月的月供是 8250 元，第二個月 8233 元，第三個月 8216 元，然後每個月都會降十幾元，直到最後一個月隻要還 4183 元，20 年利息總支出 492041 元。
少瞭 78624 元。
中國已經進入瞭加息周期，未來幾年，加息是大概率事件，隻要利息一漲，或者你是二套房貸 1.3 倍懲罰利率，貸款 100 萬，等額本金真的能省下 10 萬元利息。
之所以會出現這種結局，是因為采用等額本息還款法，你前期償還的本金少，利息多，自然累計的利息就比較多。
而等額本金還款法，你第一個月償還的本金和最後一個月償還的本金一樣多，導致本金歸還速度比較快，利息支出相對就比較少瞭。
你看，等額本息的還款圖形是一個長方形，本金和利息混在一起。
等額本金的還款圖形是下面一個長方形上面疊瞭一個直角三角形，長方形是本金，三角形是利息。
正因為銀行很清楚這裡面的小九九，所以你申請房貸的時候一般不會給你選擇權，直接默認等額本息還款法，銀行就可以實現利益最大化。
心眼好壞 ……
但事實真相就到此為止瞭嗎？
等額本金真比等額本息更劃算嗎？
不存在的。
對絕大多數普通工薪階層年輕人來說，力哥還是建議你選擇等額本息，而非等額本金。
從理財角度看，選擇總利息支出更高的還款方式才是更聰明的選擇。
首先，等額本金之所以總利息支出少，不是因為這種還款方式更良心，而是因為等額本金占用銀行資金的時間更短，利息支出自然少瞭。
不管你采取等額本息、等額本金、等額遞增、等額遞減，亦或者是雙周供、氣球貸、隨心貸等各種還貸新玩法，本質上換湯不換藥。
占用銀行資金時間越長，償還利息就一定越多。用各種方式把占用銀行資金的時間縮短瞭，銀行資金的時間成本下來瞭，利息當然就少瞭。
比如說，為什麼雙周供比月供利息支出少，因為月供是到月底還一次，而雙周供在月中就要先還掉一半，你有一半本金提前半個月還給銀行瞭，那利息可不就少瞭嗎？
所以我們隻能說某種還款方式的利息支出相對更少，而不能說某種還款方式更劃算。
如果一定要省錢，不貸款就一分錢利息不用出，不更劃算？
按這邏輯，不買房就一分錢不用出，不更劃算？
第二，我們不能隻看賬面利息支出，更要看你手裡可用於投資的資金還有多少。
比如你這個月剛申請房貸，下個月如果采取等額本息，隻還 6544 元，而采用等額本金，要還 8250 元，差瞭 1706 元。
這 1706 元留在你手裡，不就能拿去投資瞭嗎？
錢是有時間價值的，現錢永遠最值錢。
因為你可以即刻拿去投資，錢生錢，讓復利效應滾起來。
回想下，現在 100 元能買到的，和 20 年前一樣嗎？
如果你有兩個選擇，一是現在給你 10 萬，二是 20 年後給你 20 萬，你選哪個？
不懂理財的人往往會選後者，畢竟兩者差一倍呢。
但懂理財的人一定會選前者，20 年回報才翻一倍，根據 72 法則，每年投資回報隻有可憐的 3.6%，連通脹都跑不贏。
如果會理財，自己做投資，每年獲利 10% 非難事，20 年後能變 67 萬。
一個是 20 萬，一個是 67 萬。
前者是保險公司推銷萬能險 / 分紅險的套路，後者是力哥教你的理財之道。
第三，我們選擇還款方式不光要看利息支出，更要結合你的理財需求。
我們為啥要貸款買房？
不就因為現在年紀輕，積累少，沒有足夠多的錢能全款買房嗎？
但隨著年齡資歷經驗不斷增長，隻要繼續努力奮鬥，將來收入會不斷提高，生活會越過越好，所以才敢冒風險背房貸。
既然將來的收入水平和經濟狀況預期會越來越好，選擇每月還款金額一樣的等額本息還款法，你實際還貸負擔就會隨著時間流逝，不斷下降。
如果選擇還款金額越來越少的等額本金，還貸壓力下降速度就更快瞭。
也就是說，在你手頭資金很緊張的青澀歲月，你的還貸壓力就達到瞭一生中的頂峰，而當你收入越來越高，還貸能力越來越強時，月供卻反而越來越少 ……
你沒發現你的還貸節奏，和你的收入節奏以及生命周期嚴重不匹配嗎？
最後，等額本息的月供是固定的，你隻要記住一個數字就行瞭，簡單粗暴，一目瞭然。
但等額本金的月供不斷遞減，你就得每月拿出還款計劃表看一眼。
還少瞭，額外收罰息；還多瞭，這錢躺在活期裡也是浪費。
這就是力哥為什麼反而更推薦利息支出更多的等額本息的奧秘所在。
總之，采取等額本息還款法，還款周期超過 1/2，就千萬不要再提前還貸瞭，因為你利息已還的差不多，接下去主要還本金。
采取等額本金還款法，還款周期超過 1/3 就不要再提前還貸瞭。
而真正懂理財的人，不管在任何情況下，都不會提前還貸的。
不怕負債，樂於承受良性負債，借助杠桿，幫自己更快提升財富層級。
這就是富人思維。
如果你總是害怕負債，兜裡有點錢就惦記著趕緊提前還貸，無債一身輕，睡覺倍踏實，那你就不是一個真正懂理財的人。
你就註定和富人無緣。
