在這場備受矚目的 " 世紀交易 " 中，作為二級市場投資者，格外關心孫宏斌治下融創中國 ( HK:01918 ) 的得與失。
從昨日（7 月 11 日）的市場反應看，顯然這一交易的影響是極為正面的：復牌後的融創中國，股價收盤大漲 13%。
那麼，相較於 761.7 億元（631.7 億元收購費用 +130 億管理費）的交易成本，融創方面的收益又該如何體現呢？
對此，我們不妨用手中的計算器，試著替孫宏斌算算賬。
1、13 個文旅項目。
融創收購上述項目 91% 股權，對應代價 295.75 億元。
項目總建築面積合計 5897 萬平米其中自持 924 萬平米，可售面積 4973 萬平米，其中 79% 為住宅，5% 為可售商業。
融創稱，按照萬達的預計，上述項目對應可售貨值約 7600 億元。
而目前已銷售貨值為 1100 億元，截止收購時點未來可售貨值約 6500 億元，平均樓面價 1020 元，預測項目利潤在 1700 億元左右。
這意味著，平均凈利率在 22% 左右，這一水平遠高於融創 16 年的 8%。
公告顯示，上述項目截止 2016 年末資產凈值 248.84 億元，16 年實現稅後凈利 38.16 億元，目前對應有息債務在 400 億元左右，待收購完成有望降至 300 億元。
目前文旅項目公司合計持有在手現金 270 億元，預計 7 月底將達到 400 億元，這部分現金也在收購的資產包裡。
需要指出的是，這些文旅城位於西雙版納、南昌、合肥、哈爾濱、無錫、青島、廣州、成都、重慶、桂林、濟南、昆明、海口。
如果隻按可售部分算，按平均每平米 5000 元最低水平，也值 2486 億元。按 10000 元算，值將近 5000 億，還不算自持部分。
算拿地成本的話，這個價格極度便宜，至今沒有見過這個價格。
2、76 傢酒店。
融創收購 100% 股權，對應代價 335.9526 億元。
酒店總建築面積 324.9 萬平，總房間 22920 個，上述項目截止 2016 年末資產凈值 334.50 億元，16 年實現稅後凈利 8.73 億元，目前僅有少量物業貸款，交付時預計全部還清。
融創稱酒店不屬於公司戰略板塊，本次收購有點類似搭售，但考慮到文旅項目有 6500 億元的可售貨值，搭售酒店也算劃算，未來將考慮將酒店處置掉一些。
以此估算，相當於 1 萬元 / 平，比絕大部分城市住宅還便宜。
這些酒店位於從包括北京在內的一二三線城市核心地段，品牌包括威斯汀、希爾頓、喜來登、艾美等。酒店總賬面凈值 336 億。
賬面凈值，我沒理解錯的話，是建築成本減折舊，肯定不是公允價值。
也就是說對酒店收購是完全按賬面凈值收購，沒有溢價。
3、綜合來看。
融創本次收購的對價包括：
顯性對價——文旅項目收購款 295.75 億元 + 酒店收購款 335.9526 億元；
隱形對價——文旅項目債務 400 億元，合計 1031.7026 億元；
扣除文旅項目持有的貨幣資金約 270 億元，總對價 761.7026 億元。
對應可售面積 4973 萬平 *84%=4177 萬平米，測算收購樓面價 1823 元。
但考慮到部分地區的項目已經投入超過 30%，實際樓面價更低。
上述測算未考慮酒店及文旅板塊其他業態的收益，綜合來看，該筆收購的價格不高。
4、對價支付。
根據公告，顯性對價 631.7026 億元支付進度為：
（1）簽約日支付 25 億元定金；
（2）融創盡調完成並簽署正式協議後，須累計支付至 20%，即 126.34 億元；
（3）之後 90 天內支付至 335.95 億元；
（4）萬達收到第 3 筆款項後，作為委托人向銀行貸款 296 億元（期限 3 年，利率為基準），該筆借款實際借款人為融創，融創收到上述款項後支付剩餘對價。綜上所述，融創需要在約 110 天內支付 335 億元，剩餘部分以委托貸款形式支付。
（5）其他：上述 13 個文旅項目，由萬達輸出管理，並按照 9% 的持股權益享受利潤和現金流，同時每個項目每年收取 5000 萬元管理費，期限 20 年。
在對價問題上，需要註意的是，萬達指定銀行借貸給融創 296 億元，利率為 4.75%。這個價格非常的便宜，實際上市場上開發商已很難拿到貸款。
296 億等於文旅城的收購價格。也就是說，萬達全額貸款給融創去收購自己的文旅城；而實際占用融創的資金隻有收購酒店的 336 億。
以上，在筆者看來，在與首富的這筆交易中，融創賺大瞭！對此，你怎麼看？
