最近北京樓市的新聞有點多。
3 月 8 日，京城某媒體爆出通州房價比去年降瞭 1 萬多塊。
這則消息基本屬實。
作為全國限購最嚴厲的 " 區 "，你要想在通州買房並不容易。
如果你不是本地的，最近 5 年你必須連續 3 年在通州上社保或交個稅。
如果你是本地的，且名下已有一套房，想在通州買房，也必須在通州落戶 3 年以上或 3 年連續上社保或交個稅；
如果你是本地無房傢庭，可以在通州買一套住宅或公寓。
看到瞭吧，如此淘洗，能夠在通州買房的人的確少瞭很多。上面這些是 2015 年出臺的。
2017 年 3.17 後，北京樓市調控加碼，通州樓市繼續面臨更大的壓力。
這是鏈傢網的統計走勢圖：
而安居客的數據顯示，通州 3 月二手房均價 44587 元 /m²，同比去年同期下跌 13.62% 。
不斷趨冷的數據背後，是一個個換房計劃的泡湯和炒房者被套牢的案例。
90 度地產跟蹤瞭一個典型案例。
李盈是一個換房族，她通州的一套房子市值從 2017 年 3 月份的 550 萬跌到瞭目前 420 萬，由於不甘心跌價出售，李盈暫時放棄瞭換房計劃。但是對比 2012 年 157 萬的購入價相比，5 年已經翻瞭 2 倍，李盈明顯還是抓住瞭上一波紅利。
炒房客也是如此。2015 年和 2016 年的時候，由於樓市火爆，通州公寓市場一片火熱，大批炒房客入市，但現如今這批炒房客已經被深度套牢，資深炒房客伍康就是其中之一。他是 2016 年買的通州的公寓，當時入手瞭兩套，現在這兩套房遲遲未能出售，而且價格基本上沒怎麼漲。目前房租收入尚不能覆蓋月供，這兩套房一直在賠錢。伍康唯一欣慰的是這兩套房總價不算高，對他的現金流影響還不算大。
房價跌瞭？到底誰得好處？
對於換房族來說，房價漲跌都不是什麼好事。因為房價大部分情況都是同漲同跌的，不可能你的房子漲，而你要買的房子在跌。而且換房都是以舊換新，以遠換近，以小換大。房價無論漲跌都意味著你的房子和你即將要買的房子之間的市值差距是被拉大而不是縮小。
上文說的那位李盈女士就是如此，她在通州的房子雖然跌瞭，但入手 5 年仍然翻瞭 2 倍，但她想換套滿意的房子非常困難，目標區域北三環，房價 9 萬多，雖然也跌瞭，但比通州的跌幅要小，這意味者過去的一年，換房成本實際上是提高瞭。
對於剛需來說，恐怕也未必得到什麼好處。因為房價的下跌通常是因為調控加碼，成交量下跌。北京的房貸利率是漲跌最猛的，首套房最高已經上浮 30% 瞭。房貸利率的上浮對沖瞭房價的下跌，實際購房成本並未少多少。
北京樓市庫存不斷走高，但房價下跌空間已不大
雲房數據研究中心發佈的報告顯示，截至到 2018 年 2 月 28 日，北京新建純商品房庫存量為 7.6 萬套。自 2017 年 3 月調控加碼後，月均成交量僅為 2300 多套，按照這個消化速度，目前庫存消化周期已經達到瞭 32 個月。
今天央行記者會，釋放出瞭很多信號，具體到房地產有兩點：
一是在 " 利率市場化 " 大背景下，房貸利率還會漲，但會趨緩；
二是防風險的新目標是 " 穩杠桿和逐步去杠桿 "，這表明去過一年的轟轟烈烈調控算是第一階段，接下來的第二階段是 " 穩和緩 "，這意味著房價下跌空間很小瞭。
對於絕大多數靠著工資生活的無房族來說，恐怕連月供不超過月收入的 50% 這個標準都達不到，這種情況等待房價下跌是非常不現實的，即使房價下跌，買到房並不容易，這個時候該怎麼辦？
事實上，地價一直在漲，雖然個別開發商可能會因為價格過高而栽跟頭，但整個行業的趨勢卻是新房成本在不斷提高，之所以成本提高沒有反映到房價上，是因為限價，漲也不行跌也不行。
但是單價不動，總價卻在動。2017 年北京出讓的土地中，基本上全是限價房，而且將嚴格執行 9070 規定。這意味著在 2018 年，北京樓市供應將一改往日改善大戶型占主導的局面，一大批中小戶型限價商品房將在今年上市。
隨著城鎮化的發展，各大城市的戶型未來總體還是會朝著小型化方向發展的。在融 360 說房君（fangdai123）看來，未來隻要你打算紮根在大城市，買房就必須更務實一點：不要嫌棄小戶型的房子，不要嫌棄地段遠的房子，有比沒有更重要！
與房價下跌相比，總價下跌才是剛需的出路。
