轉自：柯談；作者：柯談
今天來闡述下投資房產如何選擇區域，哪些區域保值抗跌？哪些區域風險巨大？以下原則是房產投資千古不變的定理，是選擇優質資產的精髓所在，純幹貨、純理論、無水分、無廢話。
自住率低的小區千萬別買
理由一：以價換量導致踩踏式暴跌。投資的本質就是唯利是圖，永遠追隨利潤。自住率低、投資率高的小區，就意味著隻要政策轉向，行情有變，為鎖定收益，就會有大量的拋盤，瞬間供大於求，這個小區房價短期就會大幅下跌。再加上由於政策不明朗，購房者觀望情緒加重，買漲不買跌，房價就會形成踩踏式暴跌。最痛心的例子就是投資客和外地購房者為主的燕郊，房價腰斬的隨處可見。而自住率高的小區，業主惜售情緒濃厚，不到心理價位就索性不賣，或者轉售為租，從而造成整個小區的拋盤量稀缺，供小於求，失去議價空間，均價維持高位。
理由二：一套急拋房的價格決定一個小區的價格。同一個小區，最新一套房子的成交價就是該小區的均價，如果一位投資客急拋的房子以單價 5 萬成交，那麼今後 5 萬就是這個小區的最高成交價，隻能低不能高，掛高瞭也不會有市場，你若想盡快出手，還得在此基礎上打折，就像多米諾骨牌一樣的發生踩踏。當然，這種現象在房價上行期內是不會發生的，因為沒有人會傻到在上漲期內拋房。
理由三：租金收益無法保證。自住率低的小區通常位置較偏，空置房較多，而租客卻寥寥無幾，再加上投資客競相降低租金攬客，所以，空置房常年沒有租金收益是常態，對於投資客來說，沒有租金對沖月供，壓力可想而知，就算房價翻倍，隻要不拋售，壓力永遠存在。我的一位大學同學 2011 年在上海臨港新城以單價 9000 元買瞭一套 100 平的新房，月租 500 元都租不出去，空置到 2016 年才以 800 元租給二房東搞群租。
理由四：降價首先從新城新區開始。地方政府的造城運動從來沒有停止，土地財政的慣性難以轉變。沒有產業、缺乏配套、人口不足的新城新區始終是房價的軟肋，唯一的優勢就是便宜。但是單純的便宜絕對是房產投資的大忌，自住率低、沒有接盤俠，漲的快，跌的更快，抗跌性差是新城新區的最大特征。
投資和自住必須合二為一
有些朋友天真的認為房產投資和自住是兩回事，概念不同、目的不同、資金用途不同，所以思考方式也不能相同。後臺咨詢我也有很多這樣的朋友，他們隻想投資一些便宜、偏遠，但是貌似有些發展前景的項目，亦或是人雲亦雲，別人投哪裡他也想投哪裡。人為的把房產投資和自住區分開來是最大的誤區。試想，你投資一個自己都不願意住的房子，能達到保值增值的目的嗎？你投資一個遠離市區、沒有地鐵、沒有商業的便宜房子，還期待它給你帶來豐厚回報嗎？你投資一個不限購，一梯二十戶的商住公寓，還奢望它能轉正嗎？你投資一個面朝大海、春暖花開的旅遊地產，還想要獲得 CBD 的租金嗎？
把每一套投資房都當做自住房來選擇，這就是房產投資的精髓所在。你不會去住的房子，也沒有人願意去住，你搶著住的地方，同樣會有很多人搶。最好的投資房其實就是最好的自住房。
房產投資的首要目的是保值，其次才是增值
國人熱衷投資房產的根本原因無非兩點：一是養老保障，二是代際遺傳。在持續通脹的時代，隻有房產可以保值增值。在歷史的長河中，穩定持續的上漲才是房產投資的真諦，短期的暴漲和暴跌根本沒有意義。沒有能力在最高點拋掉，就別做暴富的白日夢。同理，真正能在股市裡賺大錢的人絕非凡人。辛苦還貸若幹年，一夜回到解放前，這不是屌絲應該玩得遊戲。切記遠離特色小鎮、旅遊養老、政策規劃等地產項目。
房產投資的優越性就在於，擁有持續穩定高額的回報，買定離手，不需要任何後期關註操作。短期炒作漲幅很大的區域，必定透支未來，慎當接盤俠。最保險最保值最抗跌的地方才是最值得投資的地方。
異地投資房產務必要本地人指引
先講一個小見聞：半個月前去四線遠房親戚傢探親。繁華鬧市區步行街旁的精裝高層新盤單價 3500 元，品牌開發商，小區品質貌似上海的翠湖天地。據親戚介紹，這個樓盤 2015 年就已開盤，銷量很差，隻有外來做生意的人購買，當地人根本看不上，還有很多碧桂園、萬科、萬達的新盤同樣如此命運，而當地銷量最好的、有錢人紮堆的二手房卻要 5000 多元，問其原因，才得知當地人喜歡住低密度多層，安靜物業好的學區房，由於人口少，樓盤多，他們排斥住高層，我們認為品質很好的精裝大平層新盤，在他們看來是給外地人住的 " 鴿子籠 "。試想來自一二線的你，第一次投資三四線的房產，會做何種選擇呢？
周圍的朋友很多來自三四線小城，每個地方對好房子的定義都不同，而且必然都有差異。所以，異地房產投資前，務必要深入調研，體察民俗，最好有個當地朋友引薦介紹，根據當地人的習俗走，當地人喜歡買哪裡，你就投資哪裡。否則，你沾沾自喜的投資房產，在當地人看來，不過是請君入甕、人傻錢多罷瞭。套牢不算，想拋都拋不掉。
房 產 投 資 建 議
一、房產投資首選市中心黃金地段學區房。市中心代表完善的配套、黃金地段代表區域認可度和自住率高、學區房代表高附加值，三者合一，才是保值增值抗跌的最佳產品，如果嫌貴，至少應該滿足一點。
二、新區、新城、開發區謹慎購買。這些地方的唯一優勢就是便宜。便宜能當飯吃嗎？產業引進、人口導入沒有 10-20 年根本不可能有起色，建幾棟政府大樓，開幾傢銀行就是市區瞭嗎？建成繁華都市區至少需要 30-50 年。全國那麼多新區，有幾個能像深圳、浦東的。雖然不應有地域歧視，但是客觀講，浦東至今仍然不算中心城區，除瞭個別板塊房價很高外，其它地方還是沒人願意去。
三、自住率低、投資客多的小區不要購買。房價跌幅最大的、租金最少的、環境最差的、物業最糟的、群租最多的就是這種小區，最終結果就是，這個小區與一路之隔的自住小區價格越拉越大。
四、把投資房當做自住房來選擇。房產投資的核心原則就是具有優良的變現能力。變現快、附加值高的房子既是好的自住房，更是好的投資房，投資房和自住房根本上是一致的。當然，稅費不同，貸款不同這種說法就不用我贅述瞭。
五、異地投資者切勿盲目跟風。過去兩年，由於一二線城市政策收緊，部分投資需求外溢至三四線城市。首先，我還是那句話，三四線不具備投資價值。如果你非要去投資，切記不要買全是投資客購買的小區，前不著村後不著店的，晚上漆黑一片像墓地。最好在當地人士引領下，投資當地黃金地段的品質住宅，按照風俗，當地人喜歡哪裡，你就買哪裡。
六、頻繁買賣是大忌。我知道有些朋友對房產投資的認識有誤區，覺得高拋低吸才不浪費每個波段。拜托，省省心吧。買房子隻需要你記住一點：所有的腦力和體力全部用在買房前，買定離手。隻要你選對瞭房子，今後房價漲跌與你無關。你的資產在買房那一刻已經就定型瞭，今後漲跌不用你操心。
*本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
