新一輪房價飆升背後:富人撤離,窮人進入!

02-02

轉自:水木然

01 房開商和銀行的千絲萬縷

我經常看到有人說 " 你不知道,現在有錢人真的多,房子就是剛需,XX 小區十幾萬一平很多人瘋搶。"

剛好傢裡有人搞貸款的,有個事兒可能好多人不清楚,很多樓盤的價格是怎麼做起來的,那就是房開商自己買自己的房,以下說說操作流程:

比如是房產商 A,開盤瞭 100 套房,每套售價 100 萬,那就是 1 億的資金量,對吧?現在一開盤,我直接把價格報到 200 萬,暫時沒人買怎麼辦?ok,我去搞一批身份證,比如公司員工的姐姐,部門經理的老丈人,用他們的身份以 200 萬的價格買下來,由房產公司付首付、並還房貸,同時,另外簽一份合同,把房子抵押給房產公司老板控股的法人單位 B。

然後,法人單位 B 拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款,獲得資金,因為這些原本值 100 萬的房子是以 200 萬購買的,那銀行的評估認為它值 200 萬,銀行就可以放到最高 140-160 萬的抵押貸款,這個資金再拿來還房產公司 A 的月供,公司就可以有大量的現金流,然後坐等房子慢慢賣 ......

你以為銀行不知道這件事嗎?銀行的人都知道,但為什麼不管?因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源,如果不給貸款,從最底層的審批員到分行行長,都完不成任務,拿不到獎金。

中間有幾年貸款卡得比較嚴,加上當時實體經濟也還過得去,還有很多其他企業借錢,房產公司這麼玩借不到錢瞭,於是就死瞭一批。

從去年開始,實體企業,尤其是南方幾個省的制造業企業大規模倒閉潮,導致銀行的日子非常難過,銀行也不敢貸給這些工廠瞭。(之前溫州最大的眼鏡廠,就是因為貸不到錢,老板把傢裡 N 輛豪車賤賣,一輛寶馬 7 系 20 萬出手,我同學在惠州的廠,原來做外單皮包代工的,今年開工辭退瞭一半的人,老板已經把廠區掛牌瞭。)

這時候,房產公司就成瞭銀行的救命稻草,誰還敢卡它們?那不等於卡死自己嗎?

加上實體經濟萎靡,南方幾省大量原來手裡還有點錢的土老板,工廠也不幹瞭,變賣出來一些資金,幹什麼好呢?工廠賠錢,020 高科技啥的咱又不懂,那就買房子吧,感覺比較穩妥。

於是兩方合力,就成瞭現在的房產泡沫,這也是為什麼深圳瘋漲,上海淪陷,北京告急的原因。

所以你現在去深圳的一些新開樓盤,價格特別離譜,動不動十幾萬一平,但是很快就要售罄,並且你一看,購房合同都有,身份證也是大活人,這種房子,基本都不是 " 業主 " 本人住,房產公司 A 會租出去,租戶的租金也不會打給 " 業主 " 本人。

高檔樓盤租不出去的,就隻好空著,然後告訴來看房子的人," 業主 " 是大老板,手上很多處房產,對價格不敏感等等。

當然,偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的,覺得再不買還得漲,咱砸鍋賣鐵也得入手一套,這就是我們身邊偶爾會遇到的 " 我的朋友 "。

多說兩句,房產業最早這個玩法是從誰那兒學來的呢?師承於大名鼎鼎的傳銷,兩者的基本原理是一樣的,後來兩者在手法上互相借鑒,都有所發展,此乃後話。

比如,曾經臭名昭著的 " 資本運作 " 就曾經幹過什麼事呢?偽造瞭某國務院副總理簽署的紅頭文件,然後買斷瞭百度上所有關鍵字的搜索,並雇傭瞭大量槍手和水軍做公關,你隻要一搜索關鍵字,出來的都是告訴你,這是合法的,是大領導特批的改革試點項目,百分百安全等等諸如此類的操作手法。

這個事到後來東窗事發,被媒體徹底披露之前,騙瞭很多人,包括很多高級知識分子。

02 " 影子業主 " 無處不在

前些年不限購,曾經出現過一個本地土著 + 窮鬼老頭名下掛瞭一堆房產的事,那會兒身份資料還挺便宜,因為沒有限制,後來因為限購,這種有購房資格但買不起房的人(很多是本地屌絲,或者離異無房的)就被炒起來瞭,通常一個人可以掛兩套房產(如果是單身的話)。

有些人問,不對啊,我剛看的二手房,也是這種天價啊,那是怎麼回事呢?接下來解釋下這種情況。

前面說瞭,房產公司 A 賣出的 1101 的房,業主叫張三,但是 1101 的房本被抵押給法人公司 B 然後抵押給銀行瞭,所以張三隻是個 " 影子業主 ",你找中介買二手房,從接觸到最終過戶,張三隻是個傀儡,實際的房東是法人公司 B。

我有一年想買房的時候曾經接觸過一對小夫妻(當時還沒限購),本地土著,大專學歷,一接觸就知道是處於社會底層那種,並且倆人都是市民,沒有拆遷房的機會,而且房子也不是回遷房。

當時我覺得房子樓層陽光戶型不好,他倆就說,我們在這個小區還有好幾套,你可以看看,我當時就有點納悶,因為這是個新樓盤,購房合同就是不久前的事,不可能是繼承,如果說是父母幫忙,以他倆的談吐,傢庭出身應該也不會太好。

果然,最後他倆拿出的房本,都是副本,並且一次隻給拿出一本,還得提前約時間 。

03 數據知道真相

另外我再分享一組統計數據:

為瞭衡量一線城市房價有多瘋狂,《每日經濟新聞》以地區分類,求出瞭各地的平均數,數據來源為同花順 iFinD 數據庫。

去年 2 月份,北京二手房均價 40532 元每平方米,如果要買一套 100 平米的房子,總價 405.32 萬元(不考慮各種稅費、中介費)。這相當於董事長、總經理平均薪酬的 8.5 倍(北京董事長、總經理平均年薪 47.6 萬元),即不吃不喝8.5 年,這些董事長、總經理(總裁)才能在北京買一套房子。

去年 2 月份,上海二手房均價 40267 元每平方米,如果要買一套 100 平米的房子,總價402.67 萬元(不考慮各種稅費、中介費)。這相當於董事長、總經理平均薪酬的 9 倍(44.6 萬元),即不吃不喝9 年,這些董事長、總經理(總裁)才能在上海買一套房。

去年 2 月份,深圳二手房均價 46130 元每平方米,如果要買一套 100 平米的房子,總價461.3 萬元(不考慮各種稅費、中介費)。這相當於董事長、總經理平均薪酬的 8 倍(57 萬元),即不吃不喝8 年,這些董事長、總經理(總裁)才能在深圳買一套房。

也就是說,這些身處一線城市頂尖的人才,要在本地買一套房,如果沒有其他收入,也需要差不多 10 年不吃不喝。

而去年的 A 股市場,有 40% 的企業凈利潤低於 1500 萬元,也就是說,4 成的上市公司,一年掙不出一套好房子的錢,可見這個經濟畸形已經嚴重到什麼程度瞭。

04 買還是不買 , 天價都在那

1、那麼有房產的客官們又說瞭,現在已經有更先進的玩法,我說的這套已經不流行瞭,這個有可能,畢竟那麼多聰明人,變著法子炒總會有更先進的玩法,也算是金融創新吧,美國次貸不也是創新麼?大傢可以搜一下 " 中國次貸危機 " 的百度百科,裡面比我說得詳細專業。

2、好多人問我二線三線四五線的房子可不可以買,這裡統一說一下我的觀點,那就是,中國一線的泡沫,是靠著吸二三四五線的血,集全國之力才撐起來的,其結果,是掏空瞭中小城市的資金池。

一線,從所有地方吸血

二線,從三四五線吸血

以此類推 ......

至於可不可以買,我就說一點,你感覺買起來壓力還能承受,就買,否則,就不買,不要幻想著把這事當成投資一買變 N 套。

下面具體說道說道,看到後臺很多讀者都在說:

真的有很多有錢人啊,我身邊的誰剛買的,1200w 一套,那幫搞金融的、土老板,你說的不對。

這個論調有點類似於 " 高手都在民間 ",你問在哪兒呢?反正在民間。

提前說個觀點,我從來不否認有錢人階層的存在,因為工作原因,會經常和一些官、富二代接觸,對他們的生活狀態非常之瞭解,包括他們一些人的財務狀況,有機會單獨拎出來說說。

問題是,任何定性不定量的 " 有錢人很多啊 " 的判斷都是耍流氓——請原諒一個嚴肅金融從業者的強迫癥。

什麼叫多?你說我們學校有 50 個考上武漢大學的,多不多?看起來挺多,可是如果我們學校有 1 萬應屆生呢?還多嗎?考慮這類問題,腦子裡一定得有個比例的概念。

所以,你說有錢人 " 多 ",一定得考慮兩點,一是這個群體手裡的資金能力是否足夠消化這麼龐大的樓市?二是他們這麼多錢是哪兒來的?

首先,咱們得把王健林馬雲這種人摘出去,這不屬於日常討論范圍,這種人再有錢,數量畢竟太少瞭,而且他們要買也是豪宅,跟樓市大盤不搭界,影響不瞭基本面,因為馬雲的財產可能是你的一百萬倍,但他不可能買 100 萬套房子

其次,咱們得把收入偏低的群體,比如年收入二十萬以下的傢庭剔除,因為這種傢庭,一線樓市怎麼瘋漲都和他們無關,他們主要住在自己老傢二十年前分的福利房裡。

05 以下是誠心幹貨

1、你認識現在全款買房的人嗎?一次性幾百萬一千萬扔出去,不需要貸款的?

目前為止有兩位兄臺說身邊有認識的人全款買房的,歡迎大傢踴躍發言,最好能說明一下這些壕們的具體情況,是做什麼的,資金怎麼來的。說一下我比較瞭解的情況吧。

我認識兩個最近剛買瞭房的,一個是揚州人,江蘇商會會員,傢裡做環保設備生意的,廠子開瞭十幾年瞭,算是個小富二代,傢裡資產差不多上億,在揚州有多處房產,在上海買瞭一套二手的,為瞭買這套房拋瞭一部分股票,揚州賣瞭一套大的房。

另外一個傢裡是開診所和超市的,比較有錢,他老丈人是某國營大廠前任書記,然後去年在北京買瞭一套,兩傢人一起湊瞭首付,然後一起幫忙還貸。

這兩傢人應該是目前樓市比較典型的真實購房者,他們買房的籌資方式應該代表瞭主流情況。

不誇張地說,資產 5000 萬元以下的商人傢庭,都沒有能力在一線城市全款購房,為什麼?因為商人要做生意,他的現金流占資產的比例是有限的,如果一個人賬上躺著 1000 萬可以隨意支配的現金,那他傢的資產最起碼得好幾億。

這就是為什麼大量中型企業主要獨立在一線城市購置房產,也必須賣掉自己老傢的幾套房子,以及貸款的原因。

這就是我前面說的,一線城市掏空二三四五線。

比如你傢在寧波金華紹興溫州開瞭個獨資廠,效益還行,工廠年銷售額 5000 萬(這就算挺大規模瞭),一年下來能有多少可自由支配的純利潤?也許不超過 100 萬,因為你還要投入再生產,還有生產中的押款。

而這 100 萬,有時候還得跟兄弟姐妹分,因為江浙的制造企業主,很多都是幾個孩子。

所以當這樣的富裕階層傢庭在二三線買房時,可以輕松全款,但如果要買深圳 1000 萬一套的,就捉襟見肘瞭(但偏偏這些人的兒子,很多不願意接老爹的班,喜歡在一線城市奮鬥生活),隻能是賣瞭老傢的兩套房,加上現金付個首付。

看到沒,京滬深廣在買,而二三四線在賣,這就是為什麼二三四線房價很多往下走,一線還高企的原因,我所說的吸血。

那誰在買二三線企業主 50 萬 100 萬一套的房產呢?三線城市殷實的小康之傢,他們有很多是賣掉瞭四五線 30 萬一套的房產,加上首付。

除瞭這種中型制造業企業主,還有兩類人是有能力在一線買房的,一是官員,二是互聯網上市企業高管。

官員不用說瞭,除瞭那種叫得出名的超級富豪,官員的現金流是最充足的,因為他們不用從事生產,沒有資金擠占,有多少錢都是可變現資本,有些樓盤開盤時,好幾層給同一個官員的事,很常見。

互聯網上市企業高管就比較簡單瞭,手上的股份變現,從股市裡套。(沒上市就很難,這就是為什麼互聯網公司,打死瞭也要上市)

前面說瞭三類人,這三類人是一線天價房的主要購房群體。(拆遷戶農民那種也算一種,分瞭三套房賣兩套換一套大的,但他們基本沒有用現金購房的能力,隻不過是置換而已)

以前還可以開玩笑說中彩票的,現在,500 萬彩票算個屁啊,刨瞭稅去密雲水庫買還差不多。

問題是這兩年,前兩類人都遇到瞭問題。

制造業哀鴻遍野不用我說瞭,低端制造向海外和內陸轉移的話題不用我囉嗦,大量江浙廣東企業主一夜回到解放前,升級不力 + 投資失敗的比比皆是。

官員呢,更不用我說瞭,房產登記實名制一出,2014-15 年到處出現房產低價拋售潮,現在還手握幾千萬現金砸來買房的官員,我敬你是條漢子!

至於最後一部分人,互聯網新貴,現在看起來還好,問題是,這幫人有多少?能撐得起整個一線城市的天價樓市嗎?我表示懷疑 ......

一個中型互聯網上市企業,總監以上級別的人,年薪一般在四十萬左右,這樣的人數量有多少?幾十人頂天瞭,即便是他們,每個月要還三萬塊的房貸,也是非常吃力,何況普通員工呢?

這些未來有能力買得起五百萬以上房產的群體,基本上都列出來瞭,可以看得出來,群體規模不會很大,加上這兩年的股災,又縮水瞭不少。

跟整個一線房產市場比起來,他們實在是杯水車薪,沒有能力消化所有的新房和掛牌二手房。

於是,就出現瞭我開頭所說的惜售 + 自購買,如果不好理解,請參考初中課本裡描述過的資本傢倒牛奶的情形,奶多瞭賣不出高價?那我就隻賣一小部分,告訴你們奶沒瞭,很稀缺,其實奶都在桶裡存著呢。

還謝謝告訴我信息的讀者,在這裡補充一下:

惜售有很多種方式,本質上都是 " 倒牛奶 ",制造虛假的稀缺感,提高購房者的心理預期和閾值,房產商知道,他們隻要聯手抬高價格就好,逼購房者敲骨吸髓、砸鍋賣鐵、勒緊褲腰帶吃咸菜的任務,自有丈母娘幫他們幹。

除瞭我前面說的虛假購房以外,還有一種,捂盤,連假合同都不用做,開盤 100 套,隻賣 10 套,剩下 90 套都告訴你賣光瞭,然後拿這些房子去銀行抵押,當然,這種更加赤裸裸,連偽裝都不需要瞭。

2. 那業主入住以後發現是鬼城,怎麼辦?

很簡單,第一,把樓盤做成 N 期,一期放兩棟樓不就行瞭,看見沒,那些不是沒人買,是買瞭但還沒蓋好呢。

第二種,把房子租出去,比如你看到現在很多新出來的什麼房產公寓,拿下一整棟樓,統一裝修風格瞭往外租的,或者 XX 中介自己手裡在某個小區裡 n 多套房源出租的,幕後的業主可都是房產商自己的親骨肉。

比如,我有個哥們兒現在住天通苑,他的房子就是從物業公司直接租的,沒有個人業主。

所以,越是經濟變差,媒體上就越要渲染,大傢都高喊 " 有錢人真的很多啊,你看我們這兒開盤第一天,1000 萬一套搶光瞭 ",你一問,都是 " 我朋友、我親戚、我同學 ",從來見不到幾個 " 我 "。

跟身邊那些親近的有錢人打聽打聽,今年經濟形勢如何?真有那麼多實實在在的有錢人嗎?

06 未來房價的大致判斷

最後說一段吧,我對未來房價的預測吧,大體上我的判斷,會跌,理由如下:

1. 國際規律,一個國傢的房地產市場在人均 GDP8000 美元之前一路上揚,8000-10000 趨緩,10000 以後往下(海外移民聖地華人烏央烏央過去炒房的個別城市除外,那個盤面小容易炒,但中國的一線城市可沒有那麼小)

2. 老齡化,即使放開瞭二胎,現在看來生育率也不可能回去瞭,未來若幹年,這個人口結構就不可能撐起新的購房高潮,畢竟,買房主力是年輕人,老頭誰買房呢?

3. 大的供需關系,基本上,該有房的傢庭,都有瞭,十多年前去一線混、買得早的人已經定居瞭,現在一線二線買不起房的孩子,老傢也都有房,不至於沒地方住,他們中的絕大多數人,無論怎麼努力,把老傢房子全賣瞭,把兩邊父母積蓄全榨幹,加上還貸,也依然買不起,慢慢地,他們燒完瞭青春,會回傢的,能留下來的,千裡挑一吧。

4. 經濟大勢下滑。過去那麼多年,為什麼國人都篤信房價上漲,很簡單,因為經濟上行,連續增長二三十年,這也是所有經濟體都遭遇到的規律,日韓臺港,哪個經濟騰飛的高速增長期不是二十年左右?你何時聽說過哪個國傢經濟高速增長瞭五十年的?中國人沒理由把自己的國傢想得太特殊。

打個最簡單的比方,你傢生瞭個孩子,一路漲個兒,你每年都要給他買新衣服,每次都要買大一號,然後有天孩子 18 歲瞭,你還要去買更大一號的,店員告訴你不用瞭,你還按照以前的慣性說:才不會呢,我傢孩子這十幾二十年都是這麼長的,年年都有人唱衰,說我孩子不會長高瞭,結果呢?

凡事,都有個盡頭 ......

07 近期被忽略的常識

有很多人要我預測某個城市的房價,這個我真不敢胡說,中國的樓市、股市都很奇葩,社科院專門研究房產和股市的專傢都屢屢預測錯誤,我就更不敢誤人子弟瞭,這篇文章,隻是個人對大勢的一些預測,本人才疏學淺,有說的不到的地方大傢嘴下留情就是。

至於有人問我是不是搞房地產的,以及具體是做什麼工作的,這裡就不便回答瞭,這兩年的形勢不比以前,宣傳口收得非常之嚴,禍從口出動輒得咎的事兒估計以後還會有,畢福劍、任志強之輩殷鑒不遠,蔡霞教授的下場大傢也看到瞭,所以還是保留一點自己的隱私吧。

這兩天早上起來,看到的幾個新聞,似乎也在印證我的這個預測。

1. 央行降準 0.5%。專傢們說對股市樓市有利,今年或實施 3 次降準 1 次降息,那麼為何在此時選擇降準呢?各大網站首頁新聞,懂一點經濟的朋友應該都知道這意味著什麼,如果樓市真的如最近一些媒體所吹噓的那樣 " 一房難求 "、" 瘋漲 ",央行還需要降準救市嗎?而且還是一年 3 次組合拳,而且還降息!

2. 學校多片區隨機劃分,這個對已經瘋癲的學區房市場有可能造成沉重打擊,你花瞭 40 萬一平在海淀買瞭名校附近的學區房,對不起,很可能給你傢孩子分到邊上一 " 麻麻地 " 的小學去,在互聯網信息如此發達的今天,個人以為,傢庭教育、對孩子性格的塑造,比中小學的傳道授業解惑更重要,別迷信所謂名校瞭。

3. 王健林又在歐洲砸瞭一堆錢做主題公園,聯想到這兩年萬達大規模 " 去房地產 "、大手筆進入文化娛樂產業的動作,加上王思聰這些年對自身形象步步為營的經營,王氏父子的思路和動作已經很清楚瞭。

早幾年所有人都還在為樓市瘋狂的時候,李嘉誠悄悄撤瞭,緊接著的兩年,經濟形勢如何?

王、李這種大佬對經濟形勢的敏感度,對數據的把握比我們屁民要強得多,房地產企業在中國牛逼,在發達國傢不過是二三流企業,相信他們對這一點也看得很明白。

萬達都不賣房子瞭,你告訴我樓市還會暴漲?別開玩笑瞭,不過是回光返照最後撈一筆,看誰接到擊鼓傳花的最後一棒罷瞭。

說一千道一萬的,與其在樓市裡擊鼓傳花、朝不保夕,還不如在大概率確定企業成長性空間的時候,投資企業股權,賺企業成長的錢,而時間就是企業最好的朋友,您說是嗎?

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